최근수년간 미국으로 취업이민 또는일정기간의 취업을 고려하거나 실행에 옮기는이들이 적지않습니다. 한국의 세계에서의 위상이 상승하면서 주로 경력직을 중심으로 오프닝이 IT 분야를 중심으로 증가추세에 있고 나머지 한류의 영향과 이에 따른 사세 확장을 위한 한국계 프랜차이즈 업체나 중소기업의 직접 진출또한 늘어나고있습니다. 오늘은 이중에서 지상사들의 지사설립으로 인한 관련 가능한 부동산 보유에 관련된 케이스와 더불어 먼저 개인들의 경력직 또는 인턴쉽이나 취업을 통해서 영주권 취득과 더불어 정착하시는분들과 자영업케이스를 통한 케이스로 구분해서 크게 세부분중 개인의 케이스의 부동산 취득과 관련된 준비사항들과 상식들을 간단하게 다루고자 합니다.
첫번째, 미국에서 가장좋은 시나리오는 미국에서 현지인과 비슷한 조건의 거주자 융자가능조건을 갖추시는 것입니다. 미국에서 주택을 담보로 융자를 신청하는것을 일반적으로 모기지(Mortgage)라고 합니다. 미국에 있는 거의 모든 담보대출중 이자율을 포함한 제반조건이 가장 월등한 융자에 속한다고 이해하시면 됩니다. 이중에서 외국인 융자를 제외한 현지인 융자의 경우 두가지 조건을 충족하셔야 가능합니다. 모기지를 페이먼트 가능한 수입을 증명하셔야 하고 미국내에서의 신용도 증명이 가능하셔야 합니다. 수입의 증명은 원칙적으로 매년 파일하는 개인소득세 신고 즉 택스리턴을 기준으로 하며 대략 2년정도가 필요로 합니다. 그리고 신용도의 경우 중요 신용측정 세곳의 median score 즉 중간값으로 크레딧을 평가하는데 대략 3-4개 정도의 크레딧 라인이 2년정도의 히스토리로 형성이되어있어야 합니다.
두번째는, 첫번째 기본조건을 숙지하신 상태에서 모기지 쇼핑을 하시면서 융자 승인이 가능한지를 알아보셔야 합니다. 오시자마자 조건을 충족시키실수는 없겠지만 일단 상담을 받으시고 프로그램에 따라서 1년정도의 조건으로도 가능한 융자가 있다면 도전해 보실수 있습니다. 융자가능조건이 당장은 안되시더라도 미리 좋은조건의 융자가 가능한 준비가 필요합니다. 그리고 상담시에 크레딧신용을 쌓으시는 방법과 택스보고와 관련한 증명가능한 인컴으로 어느정도의 주택을 현재 이자를 포함한 조건에서 가능한지를 알아보셔야 합니다. 2년아니면 그보다 더 빨리 현지 거주인에 준하는 융자가 가능할수 있기 때문입니다.
세번째, 전액현금보다 주로 거주자용 융자를 이용하시는 장점들을 숙지해 두셔야 합니다. 비거주자의 투자목적의 소위 외국인 융자(Non resident loan)의 경우 모기지 이자나 재산세 납부후 매년세액공제 즉 deductible혜택이 없습니다. 그리고 환율에 따라서 가격을 포함한 조건에 유리한 경우가 아니라면 굳이 한국에서 전액 현금을 송금받으셔서 구입을 추진하실 이유가 없다고 봅니다. 그리고 한국에서 미국 주택소유 목적의 돈의 송금이 불가능하지는 않지만 여러가지 상황에 따라서 그리고 미국에서의 신분에 따라서 외국 부동산 소유시 보고의 의무가 존재하거나 매매시 원천징수의 의무나 전액한국으로 송금해야 하는 다소 까다로운 경우에 해당이 될수 있기 때문에 사전에 이에 관련해서 큰돈이 오고가는 경우를 피하시는것이 좋다고 생각합니다.
네번째, 주택 소유와 관련해서 외국인이 아닌 H1비자이상의 미국에서 work permit이 가능하신 경우를 포함한 자신의 현 신분과 관련된 여러가지 세제혜택을 알아보셔야 합니다. 원칙적으로 미국 거주인으로 인정이 되시는 경우 주택 소유를 통해서 다양한 형태의 세제혜택과 더불어 주택가치의 상승으로 인한 개인 자산의 증식이 가능합니다. 모기지 이자분과 재산세 납부후 이를 taxable income에서 deductible이 가능하고 렌트의 경우 혜택이 주택소유시 보다 거의 없다고 보시면 됩니다. 주택의 가격이 상승시 추가 융자로 활용가능한 equity(현재 시장가격이나 렌더의 감정에서 인정하는 가격에서 모기지 부채를 제한금액으로 이해) 가 생기게 되며 미국에서 영주권이상의 신분 취득후 매각시 양도세 공제혜택이 해당된다면 개인은 $250,000까지 그리고 부부는 $500,000까지 양도세면제가 가능합니다.
일본인들의 경우 과거에 유학생들과 더불어 e2 비자를 이용한 정착 그리고 기업체 중심의 사업체 매물의 투자를 1970년대부터 해왔고 상당한 자산증식과 더불어 많은 투자 성공사례를 남긴 경우들이 있고 한국과 중국 그리고 최근에 베트남에서 투자가 개인과 기업을 중심으로 꾸준히 이루어져오고 있습니다.
만일 개인의 케이스로 주택을 구입하시거나 정착을 염두에 두고 미국에 오시는 경우 부동산의 구입관련된 지식과 준비는 가장 중요한 성공적인 정착을 위한 중요한 스탭의 하나라고 생각이 됩니다.