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뱅크 오브 호프(Bank of Hope)는 미국의 성공 사례였다. 로스앤젤레스에 본사를 둔 이 회사는 한국계 미국인과 이민자들이 운영하는 사업체들에게 대출을 해주며 틈새시장을 창출했다. 경쟁사와 합병해 지난 10년간 172억 달러로 자산을 늘렸다.

그 후 코로나19 사태가 터졌다. 이제 뱅크 오브 호프는 잠재적으로 문제가 될 수 있는 상업용 부동산 대출 더미에 파묻혀 있는 미국의 많은 중소 은행들 중 하나이다.

뱅크 오브 호프의 대출 포트폴리오가 가장 취약할 수 있다. 2분기 실적 발표에 따르면 6월 30일 현재 코로나19 관련 지급 연기 또는 변경으로 31억 달러의 대출을 보유하고 있다. 이는 은행 전체 자산의 약 18%를 차지하며 국내 대출 중 가장 높은 비율에 속한다.

 

이러한 수정을 통한 대출은 잠재적 손실로부터 보호하는 준비금 척도 인 은행 Tier-1 자본의 약 170 %에 해당하며, 이는 대부분의 동종 업체보다 높은 수준입니다.

대다수가 상업적 담보대출이다. 2분기 실적 보고서에 따르면 가장 큰 타격을 입은 부동산 부문 중 두 곳인 호텔과 소매업자들에게 많은 대출이 이루어졌다.

모든 연체가 채무불이행으로 끝나는 것은 아니다. 그러나 호텔과 소매시장의 장기 침체는 많은 사람들이 결국 그렇게 될 가능성을 증가시킨다.

 

Bank of Hope와 같은 중소 은행 간의 문제는 중요한 자금 조달 원을 제거함으로써 부동산 시장의 침체를 가속화 할 수 있습니다. 브로커와 투자자들은 은행들이 이미 더 조심스럽게 대출하고 있다고 말합니다.

케빈 김 행장은 대부분의 호텔과 모텔 대출자들이 현재의 연체를 넘어 추가적인 도움이 필요할 것으로 예상한다고 말했다. 피터 고 은행 최고신용 책임자는 인터뷰에서 많은 대출이 부유한 개인들의 개인 보증을 잡고있다고 말했다. 그는 "Bank of Hope는 쇼핑몰 부채가 거의 없으며 호텔 대출의 대부분은 상대적으로 잘하고있는 저예산 부동산을위한 것이라고 그는 덧붙였다.

규제 당국은 지역 및 지역사회 은행에 많은 여유를 주고 있다. 대출자들은 잠재적인 손실을 메우기 위해 추가 자본을 확보할 필요 없이 코로나19의 영향을 받는 대출자들에게 상환유예를 부여할 수 있다.

하지만 결국 상환유예 기간은 언젠간 끝날 것이다. 그렇다면 은행들은 많은 대출자들이 완전히 갚지 않을 것이라는 것을 받아들여야 할지도 모른다.

모리슨앤퍼스터(Morrison & Foerster)의 글로벌 부동산 그룹의 마크 에델스타인 회장은 일부 소규모 은행들은 부동산 시장이 상승했을 때 "페즈 캔디 디스펜서처럼 돈을 뿌렸다"고 말했다. "감독당국이 내려와서 대출에 대해 더 많은 자본을 투입해야 한다고 말할 때 그들은 예상치못한 불쾌한 깨달음을 알게 될 것"이라고 말했다.

산업 문제의 실제 규모를 아는 사람은 거의 없다. 연방 감독 당국은 차입자가 코로나19와 관련된 채무감면을 받는 한, 더 이상 은행들이 대차대조표에 문제가 있는 차관을 기재하도록 요구하지 않는다. 규제 당국은 이러한 대출에 대한 정보를 대중과 공유하지 않는다.

지역사회와 지역 은행들은 전통적으로 대형 은행들보다 상업용 부동산 대출의 집중도가 훨씬 높았다. 그것은 부분적으로 은행들이 국내 부동산 투자자들과 관계를 맺는 경향이 있기 때문이다. 대형 은행에 비해 너무 작은 대출에도 집중하는 경우가 많다.

이러한 집중력은 소규모 은행들을 부동산 시장 침체에 취약하게 만든다. 데이터 기업 Trepp LLC의 매튜 앤더슨 전무이사의 분석에 따르면 2008~2017년 사이에 발생한 미국 은행 실패의 80%가 상업용 부동산이 주요 문제였다.
비록 2008년 위기 때보다 지역 및 지역사회 은행이 훨씬 더 건전하고 금융 시스템에 시스템적인 위협을 가하기에는 너무 작더라도, 많은 호텔과 소매점주들이 대출금 상환을 할 수 없게 되면서 부동산 시장은 다시 한번 문제가 될 수 있다.

뱅크 오브 호프는 세 개의 은행에 뿌리를 두고 있는데, 그중 가장 오래된 은행은 1980년 로스앤젤레스로 이주한 한인들에 의해 설립되었다. 이 은행은 처음에는 한국계 미국인들에 초점을 맞추었지만, 결국 다른 이민자 그룹에도 대출하기 시작했다. 부동산 기록에 따르면 18개의 스크린 영화관과 체육관을 포함한 로스앤젤레스에 위치한 쇼핑몰에 5,500만 달러의 더 큰 규모의 융자를 발행했다.

연방예탁결제원 자료에 따르면 현재 시중 부동산 대출이 은행 전체 자산의 절반 이상을 차지하고 있다. FDIC 자료에 따르면 이는 자산이 100억 달러 이상인 은행 중 전국에서 두 번째로 높은 중점이었다.

이 은행의 대규모 주택담보대출 중 하나는 스프링힐 스위트 오클랜드 공항 호텔에 대출한 2,200만 달러의 대출금인 것으로 부동산 기록에 나타났다. 이 호텔의 주인 중 한명인 Dan Manklal은 전염병으로 인해 객실 용률이 줄었으며 은행은 이를 이해하고 있다고 말했다. 그는 "모두가 살아남기 위해 고군분투하고 있다"고 말했다.

Keefe, Bruyette & Woods 주식회사의 미국 은행 리서치 책임자인 크리스토퍼 맥그리티는 주식 투자자들이 큰 자본 완충에도 불구하고 지난 경기 침체 동안 큰 피해를 입었기 때문에 지역 은행과 지역사회 은행들에 대해 냉소적이라고 말했다.

뱅크 오브 호프의 모기업인 Hope Bancorp의 주가는 현재까지 40% 이상 하락해 지역 타 은행들보다 실적이 더 나빠지고 있으며 올해 S&P 500 지수의 소폭 상승에도 한참 못 미친다. 상업용 부동산 대출이 집중된 또 다른 지역 은행인 로스앤젤레스에 본사를 둔 PacWest Bancorp의 주식도 올해 매진을 기록했다.

"사람들은 '지난번 일을 봐'라고 말하고 있다. 사람들이 꽤나 큰 손실을 입을까봐 걱정하고 있는 것 같다"고 말했다.

 

 

https://www.wsj.com/articles/californias-bank-of-hope-was-a-symbol-of-success-now-it-faces-a-covid-reckoning-11600171202